1. Общий порядок применения вычетов

При продаже жилых домов, квартир, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет (применяется с 01.01.2005 г.), налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб.
При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества, но не более 125 000 руб.
В случае применения вычетов в указанных выше вариантах необходимо помнить, что законодательные (представительные) органы субъектов РФ могут уменьшить максимальные размеры предоставляемых вычетов.
В случае продажи жилых домов, квартир, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более (применяется с 01.01.2005 г.), а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Например, гражданин в налоговом периоде продал коттедж и автомобиль соответственно за 1 200 000 руб. и 160 000 руб.


По окончании налогового периода гражданин представил в налоговую инспекцию декларацию и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
При этом он также представил документы, подтверждающие, что проданная квартира находилась в его собственности более пяти лет. В отношении автомобиля никакие документы представлены не были.
В этом случае налоговая инспекция по коттеджу предоставляет имущественный вычет на всю сумму дохода 1 200 000 руб., по автомобилю имущественный вычет составит сумму 125 000 руб. (при условии, что в данном регионе не установлен иной размер имущественного вычета, предоставляемого без документов).

2. Альтернативный порядок применения вычетов

В зависимости от вида продаваемого имущества предусмотрены два альтернативных способа применения вычетов: обычный и по ценным бумагам.
Так, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов, полученных от реализации имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
Необходимо учитывать, что начиная с 1 января 2005 года в отношении операций по продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик вправе применить вычеты только на сумму произведенных расходов. Иными словами, общий порядок применения вычетов в данном случае не применяется.


Купи-продай и верни НДФЛ

Имущество можно передать по договору купли-продажи. Способ интересен в первую очередь налоговыми льготами, которые предоставляют как продавцу, так и покупателю (ст. 220 НК). Речь идет об имущественных вычетах.
Если вы продаете имущество, которым владеете более трех лет, то налог на доходы вам вообще платить не придется. Так, налоговый вычет по имуществу-"старожилу" предоставляют на всю сумму сделки без ограничений (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК).
Если вы продаете имущество, которым владели менее трех лет, тогда вам простят НДФЛ с суммы один миллион рублей для сделок по продаже квартир, домов, дач, земельных участков. Или долей в перечисленном имуществе. Продавая любое другое имущество, которое было вашим меньше трех лет, вы получите налоговый вычет с суммы в 125 тысяч рублей.

Пример
Смирнов В.А. продал квартиру, которой владел десять лет, за 2 000 000 руб. И машину-двухлетку за 250 000 руб. В этом случае сумма НДФЛ составит:
(250 000 руб. - 125 000 руб.) x 13% = 16 250 руб.
Вместо имущественных вычетов налогоплательщик может воспользоваться другой льготой. Он может уменьшить облагаемые налогом доходы на сумму расходов, связанных с получением этих доходов. При условии, что расходы документально подтверждены (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Так, например, при продаже имущества доходы можно уменьшить на цену имущества, за которую оно покупалось.

Пример
Смирнов В.А. продал квартиру, которой владел два года, за 2 000 000 руб. При этом цена, по которой он ее покупал, составляет 1 500 000 руб. Г-н Смирнов воспользовался правом уменьшить доходы по сделке на расходы по покупке квартиры и с разницы заплатить НДФЛ. Его размер составит:
(2 000 000 руб. - 1 500 000 руб.) x 13% = 65 000 руб.
Покупатель тоже имеет право уменьшить свою налоговую базу по НДФЛ на имущественный вычет. Но только в том случае, если он купил жилье (дом, квартиру или долю в них). Или потратился на новое строительство. Другие приобретения под эту льготу не подпадают (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).
Так, купив недвижимость, вы можете вернуть налог на доходы, удержанный с вас в году покупки. И затем возвращать его в последующие годы, пока не выберете всю причитающуюся к возврату сумму. Эта сумма составляет 13 процентов от стоимости имущества. Но она не должна превышать 130 тысяч рублей, так как максимальный размер имущественного вычета составляет один миллион рублей. Например, если вы купили квартиру за два миллиона рублей, то налог на доходы, который вы можете получить обратно, составит 130 тысяч рублей.
Вернуть налог можно или через налоговую инспекцию, или через своего работодателя. Чтобы налоговики вернули вам НДФЛ, им нужно подать декларацию о доходах и приложить к ней заявление, договор на приобретение имущества, акт передачи имущества и документы об оплате. А чтобы с ваших доходов не удерживал налог работодатель, вы должны ему предоставить подтверждение права на имущественный вычет. Но его опять же предварительно надо получить в налоговом органе.
Отметим, что покупатель может воспользоваться вычетом только один раз (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК). В отношении продавца такого ограничения Налоговый кодекс не содержит.