lmlyalin@gmail.com
Новости
В рубрику "Вредные" советы добавлена новая статья
В рубрику "Вредные" советы добавлена новая статья - Энциклопедия заблуждений: Об исключительной подсудности забывать нельзя
В рубрику "Вредные" советы добавлена новая статья
В рубрику "Вредные" советы добавлена новая статья "Энциклопедия заблуждений: Договор об оказании юридических (правовых) услуг по результату"
В рубрику "Преподавание, семинары, конференции" добавлена новая статья
В рубрику "События" добавлена новая статья
Добавлено видео к открытию Форума по защите прав предпринимателей

Добавлено видео к открытию Форума по защите прав предпринимателей

 

Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Главная » Консультации » Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы может изменяться:

- в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

- по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.


Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются "по согласию", "по согласованию" сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он "является неотъемлемой частью договора" или "является обязательным для арендатора" с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и "является неотъемлемой частью договора" (или "является обязательным для арендатора") можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

Иными словами,, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному - п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.


Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:


«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора...».


«Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».


Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.

Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение курса валют - как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.


Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,


«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора...».


Например - суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.


А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.


Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.


Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.

Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.
Устанавливая код счётчика на сайт, вы соглашаетесь со всеми условиями Пользовательского соглашения. google-site-verification: google6940346cf5f8542a.html